Fare il business plan per aprire un affittacamere

Aprire un Affittacamere: un’idea di business che scelgono tantissime persone che vogliono ottenere un reddito dalla loro casa. 

Come si deve procedere per aprire un affittacamere? Quali sono gli investimenti da realizzare? Quali sono i costi di gestione che devi affrontare? Al giorno d’oggi, vale ancora la pena aprire un affittacamere?

Queste sono tutte domande sacrosante che si pone chiunque ha deciso di aprire un affittacamere. Perché, parliamoci chiaro: sarà anche vero che si tratta di mettere a “reddito” la casa che hai in città, a mare o in montagna. Ma si tratta pur sempre di un’attività economica che, come tale, implica qualche rischio. 

E, allora, per limitare il rischio, sarà meglio vederci chiaro sin dall’inizio! 

Aprire un affittacamere: cosa fare e come farlo

Come per qualsiasi altra attività economica, la prima cosa che devi fare è scrivere il business plan. Come noto, nel nostro Paese il turismo rappresenta una delle risorse economiche più importanti grazie alla presenza di risorse naturali e, soprattutto artistiche. E un business plan fatto come si deve ti aiuta a capire immediatamente se la tua idea “si può fare” oppure no.

Ovviamente, noi viviamo in Italia, il Paese con il patrimonio artistico più importante del mondo e che attira turisti da ogni parte del globo. Solo per questo, già varrebbe la pena aprire un affittacamere! E’ chiaro, quindi, che per gli imprenditori che operano o che vogliono operare in questo settore significa avere un’opportunità davvero interessante.

Infatti, i turisti sono alla continua ricerca di sistemazioni economiche e “a contatto” con il padrone di casa! Ecco perché un buon modo di approcciare al turismo ricettivo può essere l’affittacamere. Si tratta di una struttura ricettiva non alberghiera che può essere avviata a costi relativamente contenuti e con ridotti obblighi burocratici.

In sostanza si tratta di modificare un grande appartamento ed adibirlo ad uso turistico fornendo un minimo di servizi ai propri ospiti per farli sentire a loro agio e farli vivere come se fossero “a casa”.

Ma vediamo cosa devi fare per aprire un affittacamere.

Affittacamere: definizioni e normativa vigente

Un affittacamere può essere composto da uno o due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile e non può avere più di sei camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali. Agli ospiti di un affittacamere solitamente vengono forniti il servizio di alloggio ed eventualmente altri servizi complementari. Questi servizi possono essere la prima colazione oppure l’eventuale somministrazione dei pasti e delle bevande.

Un Affittacamere si trasforma in “Locanda” quando, oltre ad affittare le camere, il proprietario svolge un’attività di ristorazione nello stesso edificio. In questo caso l’attività prevalente deve essere quella del ristorante che dispone, in più, di alcune stanze per dormire. Il tutto deve avvenire secondo le disposizioni previste dalla legge.

Per aprire un affittacamere, occorre in primo luogo disporre della struttura adatta. Successivamente, questa struttura deve essere in regola con i requisiti di legge per essere definita come struttura ricettiva extra alberghiera. In tal senso ci si riferisce ad un edificio di proprietà che sia concesso in locazione oppure in leasing. L’edificio deve soddisfare una serie di requisiti minimi, ai sensi dei vari Regolamenti Regionali che disciplinano l’attività.

Qual è la forma giuridica migliore?

Quando si è certi di poter avviare l’attività, si può pensare alla forma giuridica da assumere. Un affittacamere è di per sé un’attività d’impresa e può essere svolto pertanto solo in questa forma. Si deve, pertanto, procedere a registrare una ditta individuale o a costituire una società per la sua gestione. Prima però è bene redigere un business plan che serva a capire l’entità degli investimenti da intraprendere e la fattibilità economico-finanziaria dell’idea. 

In generale, aprire un affittacamere non richiede un profilo professionale definito. Non serve una laurea, insomma.

Spesso, però, chi ha deciso di aprire un affittacamere presenta le caratteristiche dell’improvvisazione. Nonostante ciò, sono richieste alcune caratteristiche che sono fondamentali per la buona riuscita dell’attività. In tal senso, l’aspirante imprenditore dovrà essere una persona socievole e ospitale, cortese, gentile e disponibile a risolvere le richieste da parte dei clienti. Praticamente, se vuoi aprire un affittacamere e vuoi avere successo, devi “saperci fare” con le persone!

Aprire un affittacamere: gli investimenti e i costi di gestione

L’affittacamere, pur essendo di fatto costituito da uno o due appartamenti ammobiliati, può richiedere degli investimenti anche inaspettati. Questo accade perché devi rendere il tuo appartamento idoneo a ricevere le persone. E, di conseguenza, potrebbero essere necessari alcuni interventi edili anche consistenti, con i costi e l’allungamento dei termini che tutto ciò comporta. Nell’ambito della gestione di un’attività di affittacamere è importante stabilire se la struttura prevede anche attività di ristorazione oppure no. Infatti, se la struttura prevede anche la preparazione e la somministrazione dei pasti, allora dovrai mettere in conto anche gli investimenti per acquistare:

• l’arredamento per la cucina
• i forni e i frigoriferi
• le posate, le pentole, i tavoli e le sedie
• gli scaffali e banchi lavoro

Tutto ciò deve essere calcolato in base alle dimensioni dell’affittacamere. Infatti, un conto è allestire una struttura che comprende solamente due camere (per un massimo di 6 ospiti). Un altro conto è allestire una struttura con sei camere che può accogliere fino a ventiquattro ospiti al giorno.

Aprire un affittacamere: gli investimenti principali che devi fare

In ogni caso tra i beni di investimento delle strutture di affittacamere la voce principale è rappresentata dall’arredamento per le camere. Ovviamente, ci stiamo riferendo ai letti, alle sedie, agli armadi, agli specchi, alle tende e alle lampade. Ma non solo: devi considerare anche gli asciugamani e lenzuola, i tavolini e i comodini e, se ce li vuoi mettere, anche ai tappeti.

Questi sono gli investimenti minimi che devono essere tenuti presenti al momento della pianificazione del business. L’arredamento, di solito, è definito in relazione al numero delle stanze. Inoltre si potrebbe prevedere una parte destinata all’accoglienza clienti e gestione amministrativa della struttura con arredamento ufficio e attrezzatura informatica.

E’ importante tenere in considerazione anche i costi sostenuti da chi intende aprire questo tipo di attività. E, quindi, devi tenere presenti i costi per :

• le opere murarie e di ristrutturazione (es.: la tinteggiatura);
• gli impianti idraulici ed elettrici;
• gli impianti di condizionamento e/o riscaldamento;
• l’acquisto di mobili e arredi;
• l’acquisto di PC, stampanti, etc;
• il software gestionale;
• i televisori e i sistemi di ricezione satellitare per ogni camera;
• l’acquisto di biancheria. In tal senso ci riferiamo a: lenzuola, asciugamani, tendaggi, etc;
• l’acquisto degli utensili per la cucina: posate, frullatore, robot da cucina, pentole, utensili vari, etc;
• i fornelli della cucina;
• l’acquisto dei frigoriferi;
• l’acquisto della lavastoviglie;
• etc

Affittacamere: gli altri investimenti da effettuare

Oltre agli investimenti che occorre effettuare per poter avviare un’attività di affittacamere, devi tenere presenti anche i costi di gestione. Quindi, stiamo parlando di:

• spese per affitto del locale;
• costi per l’acquisto delle materie prime per la prima colazione (latte, caffè, brioches, fette biscottate, pane, marmellata, thè, biscotti, succhi di frutta, burro,zucchero, etc)
• spese per le utenze: gas, luce, acqua, telefono, etc;
• costi per le assicurazioni;
• costi per fare la pubblicità (se hai deciso di farla);
• spese per le pulizie;
• costi per le consulenze contabili e fiscali;
• spese per il servizio di lavanderia;
• spese per l’acquisto di giornali;
• costi per le varie manutenzioni;
• spese per omaggi ai clienti;
• spese per il personale;
• etc

L’attività di affittacamere generalmente è rivolta a turisti e a persone che cercano un posto per dormire nel tempo strettamente necessario alla loro permanenza. Le scelte promozionali da effettuare devono quindi rivolgersi a un pubblico localizzato anche molto distante dalle zone in considerazione, anche all’estero. Il mezzo più efficace per raggiungere la maggior parte di clientela è sicuramente internet. Infatti, ormai, quasi tutte le prenotazioni avvengono tramite agenzie di prenotazione on line (di cui l’esempio più tipico è questo).

Promuovi il tuo affittacamere: metodi e strumenti 

Oltre al sito internet, puoi considerare un’altra scelta promozionale. Stiamo parlando dell’inserimento del tuo sito nei motori di ricerca dedicati al turismo e alle strutture ricettive. Questa strategia ti assicura piena visibilità da parte di clientela interessata al servizio di affitta camere. Un altro sistema che puoi usare per promuovere il tuo affittacamere potrebbe essere la convenzione con agenzie turistiche e di viaggi.

Ma non solo. Infatti, puoi rivolgerti anche alle strutture di promozione turistica e fare inserire la tua struttura nei pacchetti viaggio o nelle offerte speciali. Facendo così, è garantita piena visibilità dell’affittacamere ai potenziali clienti interessati.

Gli affittacamere possono avere apertura annuale o stagionale che deve essere comunicata alla Provincia e al Comune. In questo caso, per calcolare gli obiettivi di vendita, bisogna prima distinguere se la struttura rimane aperta tutto l’anno o solo per una stagione. Successivamente, puoi effettuare il calcolo in base al prezzo di vendita della camera e al numero dei giorni di apertura annuali. In questo caso, ricorda di tenere presenti i periodi di alta e bassa stagione turistica.

Infatti, se la struttura rimane aperta tutto l’anno, è necessario fare una stima del numero di potenziali clienti che si possono accogliere in relazione al numero delle stanze. In tal senso, devi distinguere i periodi di “alta stagione” dai periodi “bassa stagione”. Le differenze tra alta e bassa stagione si nota soprattutto in base al numero di clienti che possono arrivare. Pochi, in bassa stagione e tanti in alta stagione.

Aprire un affittacamere: un’opportunità di business?

Attività come la gestione di un affittacamere e/o di un Bed & Breakfast contribuiscono allo sviluppo dell’imprenditoria locale e allo sviluppo dell’economia turistica nazionale nel suo complesso. Per questo motivo, in un Paese come il nostro, certe tipologie di attività andrebbero maggiormente tutelate, promosse e valorizzate. Senza fare polemica, in questi giorni la Regione Lazio e il Comune di Roma hanno approvato la nuova regolamentazione in materia. Purtroppo, di fatto, sono stato cancellati circa un milione di posti letto nella Regione Lazio. Ovviamente, questi provvedimenti hanno scatenato un vespaio di polemiche e di proteste che riteniamo essere giuste. 

A pochi mesi dall’apertura dell’Anno Santo, infatti, la Regione Lazio ha riscritto le regole per il turismo “extra-alberghiero” introducendo stringenti limitazioni all’attività. Tra le altre, un “fermo amministrativo” di 100 giorni a chi affitta in modo “non professionale”, cioè non fa impresa alberghiera. La stretta rischia di cancellare un milione di posti letto tra bed&breakfast, ostelli, affittacamere e case per vacanze.

Il fatto che questa norma entri in vigore alle porte del Giubileo pone però una serie di problemi, rischi e polemiche. Primo tra tutti, quello di limitare fortemente l’offerta di ospitalità a buon mercato, a tutto vantaggio degli albergatori e con il conseguente rischio di perdere quella fetta di mercato che fa turismo in economia.

Aprire un affittacamere: la “stretta” della regolamentazione

L’attività di affittacamere in questi anni ha svolto la funzione di un ammortizzatore sociale, ha consentito a tanti cittadini espulsi dal ciclo produttivo dalla crisi di mettere a reddito la propria abitazione. Cancellare questa speranza di riscatto, secondo noi, è in giusto e antieconomico. L’albergo produce servizi aggiuntivi per se stesso, il B&B o l’affittacamere fanno sì che l’ospite spenda fuori, intorno, per comprare cibo, andare al bar, al ristorante o in lavanderia. Insomma, l’indotto è diffuso e non concentrato sul solo albergatore ma si estende a tutta la città o la regione. Siamo dell’idea che questa potenzialità debba essere incentivata e non “soffocata”.

Se i 1.801 B&B romani dichiarati e regolari  nel 2016 dovranno chiudere per 120 giorni dovranno rinunciare a offrire una sistemazione a circa 570mila presenze. Per le case vacanze i giorni di chiusura indicati sono 100 e per le 3.411 strutture registrate non si avrebbe più un’offerta di 10.233 posti giornalieri ma ci sarebbe una perdita secca di 600.000 posti letto. In totale, tra le due categorie, si perderebbero per strada 1,2 milioni di posti letto, con un danno stimato di oltre 36 milioni di euro per l’economia della Capitale; tutto ciò produce degli effetti da tenere in forte considerazione per chi ha intrapreso questa attività (cfr: questo articolo).

Se il cuore del provvedimento è la lotta all’abusivismo non si capisce perché non sia stata colta l’occasione per mettere in campo una robusta e definitiva campagna di controlli, in accordo con la Guardia di Finanza. Portare da 60 a 12o giorni la chiusura forzata delle attività extra-alberghiere rischia, al contrario, di penalizzare tutti, compreso chi esercita queste attività nel rispetto della legge e rispettando tutti gli adempimenti previsti.