Fare il business plan per aprire un affittacamere

Fare il business plan per aprire un affittacamere
Fare il business plan per aprire un affittacamere

Affittacamere e redazione del business plan per avviare con successo un’attività nel settore della ricezione turistica.aprirne uno.  Come noto, nel nostro Paese il turismo rappresenta una delle risorse economiche più importanti per un Paese che vuole sfruttare le sue risorse sia naturali che artistiche. Per gli imprenditori e gli aspiranti tali questo significa una potenziale opportunità da cogliere con le opportune attenzioni. Un primo approccio imprenditoriale al turismo ricettivo può essere l’affittacamere, ovvero quella struttura ricettiva non alberghiera che può essere avviata a costi relativamente contenuti e con ridotti obblighi burocratici. In sostanza si tratta di modificare un grande appartamento ed adibirlo ad uso turistico, fornendo un minimo di servizi ai propri ospiti per farli sentire a loro agio e farli vivere come se fossero “a casa”.

Aprire un affittacamere: la normativa vigente

Un affittacamere può essere composto da uno o due appartamenti ammobiliati nello stesso stabile e non può avere più di sei camere, ciascuna con accesso indipendente dagli altri locali. Agli ospiti di un affittacamere solitamente vengono forniti il servizio di alloggio ed eventualmente altri servizi complementari quali la prima colazione oppure l’eventuale somministrazione dei pasti e delle bevande. Un Affittacamere si chiama “Locanda” quando, in aggiunta all’esercizio di vendita delle camere,  si svolge nello stesso edificio una attività di ristorazione; in questo caso l’attività prevalente deve essere quella del ristorante che dispone, in più, di alcune stanze per dormire, secondo le disposizioni previste dalla legge.

Per avviare un’attività di affittacamere, occorre in primo luogo disporre della struttura adatta che sia in regola con i requisiti di legge per essere definita come struttura ricettiva extra alberghiera soggetta a classificazione. In tal senso ci riferiamo ad un edificio di proprietà che sia concesso in locazione oppure in leasing e che soddisfi i servizi ed i requisiti minimi, ai sensi del Regolamento Regionale 24 ottobre, n.16 (della Regione Lazio).

Quando si è certi di poter avviare l’attività, cioè quando si è sicuri che la struttura scelta abbia tutti i requisiti oggettivi e soggettivi utili per aprire, si può pensare alla forma giuridica da assumere. Un affittacamere è di per sé un’attività d’impresa e può essere svolto pertanto solo in questa forma; si deve, pertanto, procedere a registrare una ditta individuale o a costituire una società per la sua gestione. Prima però è bene redigere un business plan che serva a capire l’entità degli investimenti da intraprendere, la fattibilità economica  e finanziaria e la loro sostenibilità (ovvero se l’attività che si andrà a svolgere renderà abbastanza per ripagare i propri costi e gli investimenti che si andranno ad intraprendere).

In generale l’attività di affittacamere non richiede un profilo professionale definito e spesso ha carattere di improvvisazione da parte di chi avvia l’iniziativa e, nonostante ciò, richiede comunque la presenza di alcune caratteristiche che sono fondamentali per la buona riuscita dell’attività. In tal senso, l’aspirante imprenditore dovrà essere una persona socievole e ospitale, cortese, gentile e disponibile a risolvere le richieste da parte dei clienti.

Aprire un affittacamere: gli investimenti e i costi di gestione

L’affittacamere pur essendo di fatto costituito da uno o due appartamenti ammobiliati, può richiedere degli investimenti anche inaspettati, in quanto rendere un appartamento idoneo a ricevere persone può richiedere degli interventi edili anche consistenti, con i costi e l’allungamento dei termini che tutto ciò comporta. Nell’ambito della gestione di un’attività di affittacamere è importante stabilire se la struttura prevede anche attività di ristorazione oppure no: infatti, se la struttura prevede anche la preparazione e la somministrazione dei pasti, allora tra gli investimenti dovranno essere previsti anche quelli relativi a:

  • arredamento per la cucina
  • forni e frigoriferi
  • posate, pentole, tavoli e sedie
  • scaffali e banchi lavoro

Il tutto deve essere considerato in base alle dimensioni dell’affittacamere poiché un conto è allestire una struttura che comprende solamente due camere (per un massimo di 6 ospiti), altro conto è allestire una struttura con sei camere che può accogliere fino a ventiquattro ospiti al giorno.

In ogni caso tra i beni di investimento delle strutture di affittacamere la voce principale è rappresentata dall’arredamento per le camere: letti, sedie, armadi, specchi, tende, lampade, asciugamani e lenzuola, tavolini e comodini, tappeti sono gli investimenti minimi che devono essere tenuti presenti al momento della pianificazione del business. L’arredamento, di solito, è definito in relazione al numero delle stanze. Inoltre si potrebbe prevedere una parte destinata all’accoglienza clienti e gestione amministrativa della struttura con arredamento ufficio e attrezzatura informatica.

E’ importante tenere in considerazione anche quelli che sono i costi sostenuti da chi intende aprire questo tipo di attività. Bisogna tenere in considerazione i costi per :

  • le opere murarie e di ristrutturazione (es.tinteggiatura);
  • gli impianti idraulici ed elettrici;
  • gli impianti di condizionamento e/o riscaldamento;
  • l’acquisto di mobili e arredi;
  • l’acquisto di PC, stampanti, etc;
  • l’acquisto di software gestionale;
  • l’acquisto dei televisori e dei satellitari per le camere;
  • l’acquisto di biancheria: lenzuola, asciugamani, tendaggi, etc;
  • l’acquisto degli utensili per la cucina: posate, frullatore, robot da cucina, pentole, utensili vari, etc;
  • l’acquisto dei fornelli;
  • l’acquisto dei frigoriferi;
  • l’acquisto della lavastoviglie;
  • etc

Oltre agli investimenti che occorre effettuare per poter avviare un’attività di affittacamere, occorre tenere presenti anche i costi di gestione relativi allo svolgimento dell’attività. In tal senso ci riferiamo a:

  • spese per affitto del locale;
  • spese per l’acquisto di merci per offrire la prima colazione: latte, caffè, brioches, fette biscottate, pane, marmellata, thè, biscotti, succhi di frutta, burro,zucchero, etc
  • spese per le utenze: gas, luce, acqua, telefono, etc;
  • spese per le assicurazioni;
  • spese per la pubblicità;
  • spese per le pulizie;
  • spese per le consulenze contabili e fiscali;
  • spese per il servizio di lavanderia;
  • spese per l’acquisto di giornali;
  • spese per le varie manutenzioni;
  • spese per omaggi ai clienti;
  • spese per il personale;
  • etc

L’attività di affittacamere generalmente è rivolta a turisti e a persone che non provengono dai luoghi ove è ubicata la struttura ma cercano un posto per dormire nel tempo strettamente necessario alla loro permanenza. Le scelte promozionali da effettuare devono quindi rivolgersi a un pubblico localizzato anche molto distante dalle zone in considerazione, anche all’estero. Il mezzo più efficace per raggiungere la maggior parte di clientela è sicuramente internet poiché, ormai, quasi tutte le prenotazioni relative alle strutture ricettive avvengono tramite agenzie di prenotazione on line (di cui l’esempio più tipico è questo).

Aprire un affittacamere: come promuovere la propria struttura

Oltre alla realizzazione del sito internet si può considerare come scelta promozionale l’inserimento del proprio sito nei motori di ricerca dedicati al turismo e alle strutture ricettive che assicurano piena visibilità da parte di clientela interessata al servizio di affitta camere. Un altro sistema di promozione di grande efficacia per le strutture ricettive extra alberghiere potrebbe essere la convenzione con agenzie turistiche e di viaggi o strutture di promozione turistica per inserire la struttura nei pacchetti viaggio o nelle offerte speciali; in questo modo è garantita piena visibilità dell’affittacamere ai potenziali clienti interessati a soggiornare nelle zone adiacenti o facilmente raggiungibili dalla struttura.

Gli affittacamere possono avere apertura annuale o stagionale che deve essere comunicata alla Provincia e al Comune: in questo caso, per il calcolo degli obiettivi di vendita, bisogna prima distinguere se la struttura rimane aperta tutto l’anno o solo per una stagione e poi, successivamente, effettuare il calcolo in base al prezzo di vendita della camera e al numero dei giorni di apertura annuali considerando i periodi di alta e bassa stagione turistica.

Infatti, per il calcolo dei ricavi, e se la struttura rimane aperta tutto l’anno, è necessario fare una stima del numero di potenziali clienti che si possono accogliere in relazione al numero delle stanze; si deve poi distinguere tra i periodi in cui si può avere più domanda (alta stagione), e quindi si pensare di riempire la struttura, e poi vanno considerati i periodi “morti”  (bassa stagione) in cui la richiesta di servizi non è elevata e difficilmente si riesce a colmare la capacità ricettiva dell’attività. I periodi in cui la richiesta è elevata cambiano in relazione alla posizione geografica dell’affittacamere e possono corrispondere, ad esempio, ai periodi utilizzati solitamente per trascorrere le vacanze estive o invernali o ai periodi in cui si organizzano determinati eventi nelle prossimità della struttura.

Aprire un affittacamere: un’opportunità di business?

Attività come la gestione di un affittacamere e/o di un Bed & Breakfast contribuiscono allo sviluppo dell’imprenditoria locale e allo sviluppo dell’economia turistica nazionale nel suo complesso ed è per questo che, in un Paese come il nostro, certe tipologie di attività andrebbero maggiormente tutelate, promosse e valorizzate piuttosto che disincentivate. Non vogliamo fare alcun tipo di polemica, ma abbiamo trovato quantomeno “curiosa” la normativa che la Regione Lazio e il Comune di Roma hanno recentemente approvato in tema di “regolamentazione” di questo settore e che ha dato luogo ad una serie di polemiche condite dal malcontento degli operatori di settore. E’, infatti, di questi giorni l’approvazione, da parte della Regione Lazio e del Comune di Roma, delle nuove norme che, di fatto, “cancellano” circa un milione di posti letto nella Regione Lazio e che hanno scatenato un vespaio di polemiche in vista del prossimo Giubileo indetto da Papa Francesco.

A pochi mesi dall’apertura dell’Anno Santo, infatti, la Regione Lazio ha riscritto le regole per il turismo “extra-alberghiero” introducendo stringenti limitazioni all’attività. Tra le altre, un “fermo amministrativo” di 100 giorni a chi affitta in modo “non professionale”, cioè non fa impresa alberghiera. La stretta rischia di cancellare un milione di posti letto tra bed&breakfast, ostelli, affittacamere e case per vacanze.

La recente normativa è un “bel colpo” per gli albergatori mentre rappresneta un bel guaio per la miriade di privati e piccoli imprenditori attivi a Roma nell’ospitalità “alternativa” e che colpisce quell’ampissima fetta di mercato (fatta di turisti e pellegrini) che sono interessati a passare qualche giorno nella Capitale facendo attenzione al budget  complessivo.

Il fatto che questa norma entri in vigore alle porte del Giubileo pone però una serie di problemi, rischi e polemiche. Primo tra tutti, quello di limitare fortemente l’offerta di ospitalità a buon mercato, a tutto vantaggio degli albergatori e con il conseguente rischio di perdere quella fetta di mercato che fa turismo in economia.

L’attività di affittacamere in questi anni ha svolto la funzione di un ammortizzatore sociale, ha consentito a tanti cittadini espulsi dal ciclo produttivo dalla crisi di mettere a reddito la propria abitazione. Cancellare questa speranza di riscatto, secondo noi, è in giusto e antieconomico. L’albergo produce servizi aggiuntivi per se stesso, il B&B o l’affittacamere fanno sì che l’ospite spenda fuori, intorno, per comprare cibo, andare al bar, al ristorante o in lavanderia. Insomma, l’indotto è diffuso e non concentrato sul solo albergatore ma si estende a tutta la città o la regione. Siamo dell’idea che questa potenzialità debba essere incentivata e non “soffocata”.

Se i 1.801 B&B romani dichiarati e regolari  nel 2016 dovranno chiudere per 120 giorni dovranno rinunciare a offrire una sistemazione a circa 570mila presenze. Per le case vacanze i giorni di chiusura indicati sono 100 e per le 3.411 strutture registrate non si avrebbe più un’offerta di 10.233 posti giornalieri ma ci sarebbe una perdita secca di 600.000 posti letto. In totale, tra le due categorie, si perderebbero per strada 1,2 milioni di posti letto, con un danno stimato di oltre 36 milioni di euro per l’economia della Capitale; tutto ciò produce degli effetti da tenere in forte considerazione per chi ha intrapreso questa attività (cfr: questo articolo).

Se il cuore del provvedimento è la lotta all’abusivismo non si capisce perché non sia stata colta l’occasione per mettere in campo una robusta e definitiva campagna di controlli, in accordo con la Guardia di Finanza. Portare da 60 a 12o giorni la chiusura forzata delle attività extra-alberghiere rischia, al contrario, di penalizzare tutti, compreso chi esercita queste attività nel rispetto della legge e rispettando tutti gli adempimenti previsti. Tale limitazione, al contrario, rischia di favorire non l’emersione ma la convenienza a svolgere attività non dichiarate.

Per qualsiasi informazione relativa alla possibilità di aprire un’attività di affittacamere, contattaci allo 06-688.91.958 oppure scrivici una e-mail a: staff@businessplanvincente.com

Aprire un affittacamere
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